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                    TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA 
 
    Il giudice, sciogliendo la riserva  assunta  all'udienza  del  16
giugno 2015, ha pronunciato la seguente ordinanza con ricorso ex art.
702-bis codice di procedura civile le sigg.re Cinzia Batani e Barbara
Batani hanno chiesto la restituzione, ex  art.  2033  codice  civile,
rispettivamente dell'importo di euro 38.752,22 e di  euro  34,382.04,
da esse corrisposte, in qualita' di soci prenotatari di alloggi, alla
Societa'  edilizia  cooperativa  Colli  in  Chianti,  deducendo,   in
particolare: 
        - di avere sottoscritto, rispettivamente in  data  24  agosto
2008 e 19 settembre  2005,  verbale  di  prenotazione  di  una  suite
nell'ambito dell'intervento denominato Montarioso Suites; 
        - di avere effettuato, in esecuzione  degli  impegni  assunti
con la sottoscrizione, versamenti a titolo di acconto  e  di  seconda
rata,  come  del  resto  riconosciuto  per   scritto   dalla   stessa
Cooperativa; 
        - di non avere possibilita' di recedere dalla stessa, essendo
la facolta' di recesso subordinata  al  reperimento  di  nuovo  socio
sostituto; 
        - di non avere ricevuto la prestazione di garanzie  ad  opera
di controparte, a cio' invece obbligata dal disposto di cui  all'art.
2, decreto  legislativo n.  122/05,  qui   applicabile,   stante   la
qualificabilita' della sottoscrizione  del  verbale  di  prenotazione
alla stregua di preliminare di vendita di  immobile  da  costruire  -
laddove, invece, l'assegnazione dell'immobile, una volta  realizzato,
corrisponderebbe alla stipula del definitivo; 
    -  di  avere  pertanto  diritto  alla  restituzione  delle  somme
versate,  stante  la  necessita'  di  dichiarare  la  nullita'  della
prenotazione effettuata. 
    Ritualmente costituitasi, la Cooperativa convenuta ha chiesto  il
rigetto  dell'avversa  pretesa,  deducendo,  in  via   pregiudiziale,
l'incompetenza  del  giudice   adito,   in   forza   della   clausola
compromissoria contenuta nel propria atto costitutivo e  sottoscritta
dalle  prenotatarie,  nonche'  l'improcedibilita'   dell'azione   per
mancato previo esperimento della procedura di negoziazione assistita;
e rilevando,  nel  merito,  l'infondatezza  dell'avversa  pretesa,  a
fronte  dell'inapplicabilita'  della  disciplina  speciale  invocata.
derivante  dalla  destinazione  non   residenziale   degli   immobili
prenotati e dalla mancanza, all'epoca della sottoscrizione  da  parte
della sig.ra Barbara Batani, di' una domanda presentata ai competenti
uffici per l'ottenimento del permesso di costruire. 
    Preliminarmente,  deve  rilevarsi   l'inapplicabilita',   ratione
temporis,   alla   fattispecie   in   esame   della   condizione   di
procedibilita'  costituita  dal  previo  tentativo  di   negoziazione
assistita, atteso che, secondo la regola di diritto intertemporale di
cui  all'art.  3,  comma  8, decreto-legge  n.  132/14,  la  predetta
condizione opera dal novantesimo  giorno  successivo  all'entrata  in
vigore della legge di conversione, risalente al 10  novembre  2014  -
laddove, invece, l'introduzione della presente causa con il  deposito
del ricorso e' avvenuta in data 19 novembre 2014: donde,  deve  farsi
luogo al rigetto dell'eccezione di' improcedibilita' dell'azione. 
    Parimenti,  sempre  in   via   preliminare,   occorre   rigettare
l'eccezione di' incompetenza dell'Autorita' giudiziaria adita, stante
l'inoperativita',  nei  confronti  delle  odierne  ricorrenti,  della
clausola compromissoria contenuta nell'art. 43 dell'atto  costitutivo
della Cooperativa -  clausola  pur  valida  ed  efficace,  in  quanto
conforme  al  disposto  dell'art.  34, decreto  legislativo n.  5/03,
siccome  recante  il  riferimento  al  numero  degli  arbitri,   alla
modalita' della loro selezione e conferente il potere di nomina degli
stessi a soggetto estraneo alla compagine sociale ("la norma dell'art
34 decreto legislativo 17 gennaio 2003 n. 5 contempla l'unica ipotesi
di clausola compromissoria che possa  essere  introdotta  negli  atti
costituitivi delle societa' (...) restando escluso il ricorso in  via
alternativa od aggiuntiva alla  clausola  compromissoria  di  diritto
comune  prevista  dall'art.  808  c.p.c.  Ne  consegue  che  se,   in
violazione di tale prescrizione, l'atto  costitutivo  preveda  invece
una forma di' clausola compromissoria che non rispetti  i  requisiti,
in punto di nomina, degli arbitri indicati dalla norma  speciale,  la
nullita' di tale pattuizione comporta che la controversia  societaria
passa essere introdotta soltanto davanti alla  autorita'  giudiziaria
ordinaria": Cassazione n.  15892/2011;  cfr.  anche  Cassazione  Ord.
17287/2012).  L'art.  7  del  medesimo  atto  costitutivo  prescrive,
infatti, quale  condizione  per  l'ammissione  alla  cooperativa,  la
presentazione, da parte degli aspiranti soci, di una domanda  scritta
contenente,   tra   l'altro,   (lett.e))   l'espressa   e    separata
dichiarazione di  accettazione  della  clausola  arbitrale  contenuta
negli articoli  43,  ss.;  con  cio'  implicitamente  imponendo  come
necessaria, ai fini dell'operativita'  della  clausola  medesima  nei
confronti dei singolo socio, l'espressa e separata  dichiarazione  di
accettazione per scritto della competenza arbitrale. Ora,  posto  che
tale dichiarazione non e', pacificamente, mai  stata  presentata  ne'
sottoscritta dalle ricorrenti - le quali, ciononostante,  in  assenza
di contestazioni sul punto, ed in presenza di  un  espresso  atto  di
ammissione,  devono  considerarsi  comunque  socie,  come  del  resto
evincibile dalla sottoscrizione del verbale di prenotazione da  parte
della societa' o dalle  missive  di  ricognizione  del  debito  dalla
stessa societa' inoltrate all'indirizzo delle due socie - la clausola
compromissoria, e dunque la convenzione di deroga alle  regole  sulla
competenza ordinarie,  non  possono  essere  ritenute  operative  nei
confronti delle odierne ricorrenti,  con  conseguente  necessita'  di
ritenere correttamente adita l'AGO. 
    Venendo, quindi, alla disamina nel  merito  delle  pretese  delle
ricorrenti, risulta. infondata e  deve,  pertanto,  essere  disattesa
l'eccezione di  inapplicabilita',  alla  fattispecie  de  qua,  della
disciplina di cui  al decreto  legislativo n.  122/05,  sollevata  da
parte convenuta sulla scorta della rilevata  limitazione  dell'ambito
operativo della disciplina  ex  adverso  invocata  in  ragione  della
destinazione  abitativa  dell'immobile  da  costruire  ed  a  fronte,
invece, dell'incontestata  destinazione  turistico-alberghiera  delle
unita' immobiliari oggetto della stipulazione per cui e' causa. 
    Come, invero, osservato dalla stessa convenuta, l'art. 1  decreto
legislativo n. 122/05 non opera distinzioni,  nel  delineare  in  via
generale l'ambito di applicabilita'  del  decreto,  tra  tipologie  e
destinazioni  degli  immobili  da  costruire;  ne',  del  resto,   la
limitazione  operativa  invocata  da  parte  convenuta  puo'   essere
fondata, con riferimento allo specifico  obbligo  qui  allegato  come
violato, sul richiamo agli articoli 9-10,  i  quali,  a  ben  vedere,
individuano  l'ambito  di   applicazione   delle   sole   particolari
discipline,  relative  all'esercizio  del   diritto   di   prelazione
dell'acquirente sul bene in  caso  di  sua  vendita.  all'incanto  ed
all'assoggettabilita' a revocatoria - discipline qui non  ricorrenti,
ne' invocate,  ne'  rilevanti.  Donde,  ai  fini  dell'individuazione
dell'ambito di' applicazione  dell'obbligo  legislativo  di  prestare
fideiussione, in assenza di espressa indicazione di un piu' ristretto
ambito  di  operativita'  dello  specifico  precetto   invocato,   la
categoria degli immobili cui il precetto e' applicabile e' costituita
da quella ampia indicata dalla nozione generale dell'art. 1. 
    Cio' posto, esaminando adesso partitamente le posizioni delle due
ricorrenti, e muovendo anzitutto dalla disamina della posizione della
ricorrente sig.ra Barbara Batani, occorre,  tuttavia,  convenire  con
parte convenuta in ordine alla non riconducibilita'  del  verbale  di
prenotazione sottoscritto dalla stessa  ricorrente  alla  nozione  di
"preliminare  di  immobile  da  costruire"  o   di   atto   ad   esso
equipollente,  destinatario  della  disciplina  di   cui   al decreto
legislativo n. 122/05, invocata da parte ricorrente. 
    L'ambito di applicazione della normativa de  qua,  infatti,  deve
ritenersi circoscritto, per espresso volere del legislatore, ai  soli
contratti preliminari o atti di assunzione di  obbligo  equipollenti,
aventi ad oggetto un immobile non ancora compiutamente edificato,  al
momento della cui stipula preesista un titolo abilitativo edilizio  o
quantomeno il deposito di una domanda di rilascio del  titolo  presso
le competenti Autorita'  amministrative,  Siffatto  limite  operativo
risulta, in  particolare,  evincibile,  oltreche'  dalla  nozione  di
"immobile  da  costruire"  di'  cui'  all'art.  l,  lett.  d)   anche
dall'inclusione, nel contenuto necessario del contratto  preliminate,
del richiamo al permesso o alla relativa domanda (art. 6, lett.  i)),
indicativo della necessaria preesistenza dell'inoltro  della  domanda
rispetto al momento della stipula;  cosi'  come  dall'individuazione,
nella norma intertemporale di cui all'art. 5, del momento di deposito
della predetta domanda quale discrimen da tenere in considerazione ai
fini   dell'individuazione   della   posteriorita'   dei    contratti
preliminari di immobili da costruire rispetto all'entrata  in  vigore
della  normativa  e,  dunque,  ai  fini  dell'applicabilita'  ratione
temporis della stessa. 
    Orbene, posto che, pacificamente, il deposito  della  domanda  di
permesso di costruire  relativa  al  complesso  immobiliare.  oggetto
delle stipulazioni qui azionate risale alla data del 3 agosto 2006, e
che, per contro, la stipula dell'atto di prenotazione ad opera  della
sig.ra Barbara Batani e' avvenuta  in  data  19  settembre  2005,  la
fattispecie negoziale azionata,  lungi  dal  potersi  definire  quale
preliminare di compravendita di immobile da costruire, rientra invece
nella diversa fattispecie di contratto avente ad oggetto un  immobile
"soltanto sulla carta", come tale non disciplinato alla  stregua  del
decreto legislativo 122/05. 
    Venendo, invece, all'analisi della domanda spiegata dalla  sig.ra
Cinzia Batani, occorre rilevare come risultino, in effetti, integrati
tutti gli elementi costitutivi della fattispecie  astratta  delineata
dalla normativa e come, pertanto, di essa debba  farsi  applicazione,
ai' fini della verifica della fondatezza della pretesa: 
        - in primo luogo, infatti, la ricorrente, in  quanto  persona
fisica obbligatasi con la cooperativa per ottenere l'assegnazione non
immediata di proprieta' o diritto reale di godimento su  un  immobile
da costruire per iniziativa dello stesso ente, risulta  integrare  la
definizione di "acquirente" cui all'art. 1,  lett.  a)  di  cui  alla
normativa citata:  come  evincibile  dalla  lettura  del  verbale  di
prenotazione sottoscritto dalle parti. invero, la cooperativa  si  e'
impegnata a trasferire in proprieta', divisa od  indivisa  (...)  "La
suite, il  garage,  l'attuale  resede  (...),  al  termine  dell'iter
urbanistico necessario per ottenere la concessione edilizia (...)  ed
al termine dell'intervento edilizio"; 
        -  inoltre,  in  ossequio  alla  nozione  di   "immobile   da
costruire" di cui alla lett. d) del medesimo art. 1, al momento della
sottoscrizione  del  verbale  di  prenotazione  della  suite  -  atto
sostanzialmente corrispondente alla stipula di un preliminare  avente
ad oggetto la futura cessione del bene edificando  -  risultava  gia'
depositata presso le competenti Autorita' la domanda di rilascio  del
titolo abilitativo edilizio del complesso immobiliare edificando, pur
non risultando ancora rilasciato il certificato agibilita', stante la
mancata ultimazione dei lavori edilizi. 
    Orbene,  com'e'  noto,  l'applicazione  della  normativa   citata
comporta l'assoggetamento del costruttore-promittente venditore,  tra
l'altro, all'obbligo di cui all'art. 2, a tenore del quale  entro  la
data della stipula di  un  contratto  che  abbia  come  finalita'  il
trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto reale
di godimento su un immobile da  costruire,  o  di  un  atto  ad  esso
equipollente - tra i quali il legislatore espressamente  ricomprende,
al cospetto di cooperative, quelli con cui siano state versate  somme
o  assunte  obbligazioni  in  vista   dell'assegnazione   dell'unita'
immobiliare edificanda - il costruttore  e'  obbligato,  a  pena  di'
nullita'  c.d.  di  protezione  del  contratto,  rilevabile  soltanto
dall'acquirente-parte debole, a procurare il rilascio ed a consegnare
all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle  somme
e ad ogni altro  corrispettivo  eventualmente  riscosso.  Sennonche',
conte pacifico, ne' all'atto  della  sottoscrizione  del  verbale  di
prenotazione, atto  di  assunzione  dell'obbligazione  pecuniaria  da
parte dell'acquirente, ne' in  data  anteriore  o  successiva  -  per
esempio, al  momento  del  comprovato  versamento,  in  favore  della
cooperativa, degli importi oggi richiesti da parte ricorrente, di cui
la stessa convenuta si e' riconosciuta debitrice - alcuna garanzia e'
stata prestata dalla convenuta in favore della ricorrente. Di qui  la
necessita'  di  dichiarare  la  nullita'   del   medesimo   atto   di
prenotazione, con conseguente  insorgenza,  per  la  ricorrente,  del
diritto ad ottenere la ripetizione  delle  somme  versate  in  favore
della convenuta, nei limiti dell'importo da questa  riconosciuto  con
la missiva inviata in data 22 luglio 2014 e non  contestato  in  sede
giudiziale. Importo su  cui  decorreranno  gli  interessi,  al  tasso
legale, a far data dall'esborso indebitamente sostenuto, ai sensi del
disposto di cui all'art. 2033 codice civile,  dovendosi  ritenere  il
percipiens in mala fede, siccome scientemente inadempiente,  gia'  al
momento dell'accredito delle somme ex adverso sborsate,  avvenuto  in
epoca (5 maggio 2008) successiva alla sottoscrizione del  verbale  di
prenotazione (28 aprile 2008) e, dunque, alla  scadenza  del  termine
ultimo indicato dal legislatore  per  l'ottemperanza  all'obbligo  di
prestazione di garanzia. 
    Non ignora, per la verita'. questo giudice l'evidente  disparita'
di trattamento riservata alle due fattispecie teste  menzionate,  pur
riferite a stipulazioni di contenuto identico ed  aventi  ad  oggetto
medesimo  complesso  imrnobiliare,  in  ragione  del  solo  discrimen
temporale costituito dalla posteriorita' o  meno  della  stipulazione
rispetto al deposito della domanda di rilascio del titolo abilitativo
edilizio; disparita' che risulta particolarmente iniqua in ipotesi di
successivo  effettivo  conseguimento  del   titolo   da   parte   del
costruttore, ed appare fornire, del resto, un incentivo  all'elusione
surrettizia della disciplina protezionistica da parte del  contraente
forte attraverso la mera anticipazione, da parte di quest'ultimo, del
momento della stipula rispetto  a  quello  dell'inoltro  dell'istanza
all'Autorita' amministrativa. Del resto, se  la  ratio  sottesa  alla
previsione  della  disciplina  protezionistica  per  l'acquirente  di
immobile  da  costruire  risiede  nell'intento  di  introdurre   piu'
efficaci  strumenti  di'  tutela  (costituiti,   ex   multis,   dalla
previsione dell'obbligo di prestazione di fideiussione da  parte  del
costruttore e dall'istituzione di'  un  fondo  di  garanzia)  per  le
ipotesi in cui l'acquirente. in vista di un risparmio  di  spesa,  si
sottoponga  ad   operazioni   negoziali   connotati   da   un'elevata
rischiosita'  -  intesa  come  probabilita'  di  abusi  o  di'  gravi
inadempienze da parte dell'alienante, cosi come di sopravvenienza  di
crisi del costruttore e sua successiva sottoposizione  ad  esecuzione
immobiliare o a procedura concorsuale - siffatta esigenza ricorre,  a
fortiori nelle ipotesi in cui l'immobile  da  costruire  risulti,  al
momento della stipula,  soltanto  "sulla  carta",  ossia  oggetto  di
progetto non ancora depositato presso le competenti autorita' ai fini
dell'ottenirnento del permesso di costruire. 
    Ne', peraltro, la ragione giustificativa  della  differenziazione
puo' essere rinvenuta nell'intento  legislativo,  segnalato  da  piu'
parti in dottrina, di contrastare l'abusivismo edilizio, incentivando
l'aspirante  acquirente  a  porre  l'attenzione   sulla   regolarita'
dell'immobile edificando: ad una siffatta lettura ostano, infatti. da
un lato, la prescritta necessita', ai  fini  dell'operativita'  della
disciplina.  del  solo  deposito  della   domanda,   ma   non   anche
dell'ottenimento del permesso pur richiesto al momento della stipula,
e dall'altro  la  mancata  estensione  della  stessa  normativa  alle
ipotesi di successivo ottenimento di un permesso non ancora richiesto
all'atto della sottoscrizione dell'impegno. Del  resto,  nell'ipotesi
di specie, l'esclusione di ogni incentivo all'abusivismo edilizio  ad
opera di un'eventuale estensione della normativa di  protezione  alla
"prenotazione" sottoscritta dalla sig.ra Barbara  Batani  deriverebbe
anche. dalla presenza, nel corpo della  stessa  pattuizione,  di  una
clausola condizionante la permanenza in vita del contratto al  futuro
ottenimento del titolo edilizio: il riferimento corre all'art. 17,  a
tenore del quale "l'efficacia del presente verbale di prenotazione e'
risolutivainente  condizionata  alla  definitiva  approvazione  dello
strumento urbanistico attuativo di cui in premessa (...); in caso  di
risoluzione del presente atto  per  l'operativita'  della  condizione
risolutiva di cui sopra, al Prenotatario sara' restituita ogni  somma
versata (...)". 
    Le  considerazioni  che  precedono,  a  ben  vedere,   rinvengono
conforto del S.C., il quale, nell'unica pronuncia in tema (Cassazione
n. 5749/11),  se  da  un  lato  ha  rilevato  la  chiara  limitazione
dell'ambito operativo della norma  alle  sole  fattispecie  negoziali
contrassegnate  dal  duplice  discrimen   temporale   della   mancata
ultimazione dell'immobile e dell'avvenuto deposito della  domanda  di
titolo  edilizio.  e  la  conseguente  esclusione  dallo  stesso  del
"contratto preliminare avente ad oggetto edifici  esistenti  soltanto
"sulla carta", ossia gia' allo stato di progetto ma per i  quali  non
sia stato ancora richiesto il  permesso  di  costruire  o  un  titolo
equipollente",  d'altro  canto  non  ha  mancato  di  evidenziare  la
discrasia, teste'  segnalata  da  questo  giudice,  costituita  dalla
mancata applicazione  della  normativa  di  protezione  proprio  alle
ipotesi  in  cui  l'aspirante  acquirente  e'  per  definizione  piu'
bisognoso di tutela: "l'edificio esistente  soltanto  "sulla  carta",
ossia gia' allo stato di progetto  ma  per il  quale  non  sia  stato
ancora richiesto il titolo abilitativo, e' anch'esso un  immobile  da
considerare in una prospettiva dinamica, ossia rispetto al  quale  e'
prevista  una  successiva  attivita'  edificatoria   ad   opera   del
venditore. Ed  anche  in  una  contrattazione  "sulla  carta"  di  un
immobile da costruire per il quale non sia stato neppure richiesto il
permesso  di  costruire  o  presentata  la  denuncia  di  inizio   di
attivita', si pongono esigenze di tutela: dell'acquirente, del  tutto
analoghe a quelle che, a salvaguardia della  sicurezza  dell'acquisto
dell'immobile in costruzione, ricorrono allorche' la negoziazione  si
sviluppi in una  vicenda  nella  quale  l'iter  urbanistico  e'  gia'
iniziato. L'esclusione del promissario acquirente di immobili  "sulla
carta" dal raggio di applicazione del decreto delegato per  un  verso
comporta che le misure di protezione da esso previste sono  destinate
a non operare proprio la' dove il rischio per l'acquirente e'  ancora
piu' accentuato, potendo l'immobile da costruire essere  destinato  a
rimanere tale solo nelle intenzioni  del  costruttore;  per  l'altro,
offre a quest'ultimo un facile strumento di  elusione  per  sottrarsi
agli oneri, anche economici, che  vengono  posti  a  suo  carico  dal
decreto delegato,  potendo  questi  essere  indotto  a  preferire  la
supulazione del preliminare  prima  di  richiedere  il  provvedimento
abilitativo,  cosi  evitando  di  dover  offrire  la  fideiussione  e
l'assicurazione fideiussoria". Escluso, quindi, che  la  ratio  legis
della limitazione  di  cui  all'art.  l,  lett.  d)  possa  risiedere
nell'intento  legislativo  di  vietare,  e  pertanto  sanzionare  con
l'irrogazione della nullita',  il  preliminare  di  trasferimento  di
immobili "sulla carta" per il solo fatto della mancata  presentazione
della domanda di permesso; ed esclusa, inoltre, ogni possibilita'  di
interpretazione  "costituzionalmente   orientata"   della   normativa
attraverso la lettura  estensiva  del  suo  ambito  di  applicazione,
stanti il carattere univoco  del  tenore  letterale  della  normativa
delegata e la sua confomiita' alle indicazioni contenute nella  legge
delega (Legge n. 210/04), il Collegio ha,  quindi,  concluso  con  il
profilare la sussistenza di un "dubbio di legittimita' costituzionale
che -  in  relazione  alla  omogeneita'  delle  fattispecie  poste  a
raffronto e alla  ratio  complessiva  dell'intervento  legislativo  -
mirasse a   denunciare,   sotto   il   profilo   del   principio   di
ragionevolezza (art. 3  Costituzione),  l'ingiustificato  riferimento
limitante alla richiesta del permesso di costruire  come  presupposto
per l'attivazione della tutela", giungendo, tuttavia, ad escludere la
rilevanza,   nella   fattispecie   sottoposta   al   proprio   esame.
dell'eventuale  pronuncia  di'  accoglimento   della   questione   di
costituzionalita' pur astrattamente proponibile. 
    Orbene, nell'ipotesi all'esame del S.C., il difetto di  rilevanza
della questione  rinveniva  la  propria  giustificazione  nell'essere
stata dedotta dall'aspirante  acquirente,  quale  causa  di  nullita'
della stipulazione dell'immobile sulla carta, la mancata indicazione,
nel testo del contratto, degli estremi della domanda di permesso,  in
dispregio  del  disposto  di  cui  al  citato  art.  6,   lett.   i):
ipotizzando,  infatti,  come  emessa  dal  Giudice  delle  Leggi  una
pronuncia di accoglimento in parte qua, l'eventuale estensione  della
disciplina di cui al decreto legislativo n. 122/05  alle  fattispecie
di  preliminari  di  immobili  sulla   carta,   per   effetto   della
dichiarazione di incostituzionalita' della  nozione  di  immobile  da
costruire di cui all'art. 1, lett. d),  non  comporterebbe,  in  ogni
caso, l'estensione alle ipotesi in esatte della prescrizione  di  cui
all'art. 6, lett. i), per come attualmente formulato, inconfigurabile
essendo il rispetto di siffatta prescrizione di contenuto laddove una
domanda di permesso non sia stata, in effetti, depositata. 
    Per contro, nell'ipotesi oggetto della presente disamina, in  cui
il  fondamento  della  rilevata  nullita'   della   stipulazione   e'
costituito dal mancato rilascio della fideiussione entro  il  momento
della stipulazione, l'eventuale accoglimento  della  questione,  come
sopra prospettata, acquisirebbe una rilevanza ai fini  del  decidere,
con riferimento alla posizione della sig.ra Barbara Batani, la  quale
verrebbe ad essere equiparata a quella della sorella  Cinzia  Batani,
dalla prima differenziantesi  unicamente  per  il  fatto  dell'essere
intervenute  l'adesione  alla  medesima  cooperativa  e  l'assunzione
dell'obbligazione in un momento antecedente  rispetto  a  quello  del
deposito della domanda di permesso di costruire. 
    Tanto premesso, appare, dunque, opportuno disporre, in forza  del
potere spettante al giudice ex articoli 103-104 codice  di  procedura
civile, per le ipotesi di  cause  cumulate  ab  origine  dalle  parti
attrici, la separazione delle due domande in  questa  sede  proposte,
atteso  che  la  prosecuzione  della   loro   riunione   ritarderebbe
irragionevolmente la durata della causa promossa dalla sig.ra  Cinzia
Batani, gia' matura per la decisione; e sospendere, invece, la  causa
promossa dalla sig.ra Barbara Batani, promuovendo, nell'ambito  della
stessa„ questione incidentale di legittimita' costituzionale. 
    Tale questione, stante quanto sin qui esposto, ha ad oggetto: 
        - anzitutto, la norma definitoria di cui  all'art.  1,  lett.
d), decreto legislativo n. 122/05, nella parte in cui,  nel  definire
"'immobili  da  costruire"  "gli  immobili  per  i  quali  sia  stato
richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare  o
la cui costruzione non risulti  essere  stata  ultimata  versando  in
stadio tale da non consentire ancora il rilascio del  certificato  di
agibilita'",  esclude  dall'ambito  applicativo  della  normativa  di
protezione in questione i'  contratti  di  immobili  soltanto  "sulla
carta", per i quali, cioe', sia stato elaborato un progetto,  ma  non
sia stata ancora depositata domanda di permesso di  costruire,  nelle
ipotesi  in  cui  il  mancato  ottenimente  di  tale   permesso   sia
individuato, nel corpo del  contratto,  quale  condizione  risolutiva
della stessa pattuizione; 
        -   conseguentemente,    l'art.    6,    lett.    i), decreto
legislativo n. 122/05, che la definizione di  cui  sopra  presuppone,
nella  parte  in  cui  prescrive,  quale  contenuto  necessario   del
contratto preliminare di immobile da costruire, ai sensi  e  per  gli
effetti della normativa protezionistica de qua,  l'indicazione  degli
estremi  del  permesso  gia'  ottenuto  o  della  domanda  di  titolo
abilitativo gia' presentata presso le autorita'; 
        - ed ancora, conseguentemente, l'art. 5, decreto  legislativo
n. 122/05, il quale, nel delineare l'ambito di  operativita'  ratione
temporis  del  corpus  normative,  individua   quale   discrimen   la
posteriorita' della richiesta del permesso di costruire  o  di  altro
titolo abilitativo rispetto  alla  data  di  entrata  in  vigore  del
medesimo decreto (21 luglio 2005). 
    Rispetto alla prima delle tre norme, in particolare, esclusa, per
i motivi suesposti, ogni possibilita' di interpretazione  adeguatrice
o estensiva (del resto, gia' negata in termini categorici dal  S.C.),
si pone un dubbio - a parere di questo  giudice,  non  manifestamente
infondato - di  conformita'  rispetto  al  parametro  costituito  dal
principio di eguaglianza ex art. 3, comma 2 Costituzione, inteso come
ragionevolezza, ossia  come  parita'  di  trattamento  di  situazioni
omogenee, quali, nella specie, devono essere ritenute  la  condizione
dell'aderente alla cooperativa che abbia stipulato prima e quella che
abbia stipulato dopo la presentazione della domanda (o  l'ottenimento
del titolo edilizio), pur in  entrambi  i  casi  in  presenza  di  un
progetto conforme alle previsioni urbanistiche, tanto da  essere  poi
stato approvato, nelle more del rapporto: mentre, infatti, nel  primo
dei due casi, l'aderente non potra' fruire dell'applicabilita'  della
normativa di favore di cui al decreto legislativo citato, nel secondo
caso, il privato che abbia stipulato potra' fruire di  una  serie  di
agevolazioni, tra cui la possibilita' di  imporre  a  controparte  la
prestazione di una fideiussione o la fruibilita' dell'accesso  ad  un
fondo di garanzia, o di diritti di prelazione  o  altri  vantaggi  in
ipotesi di assoggettamento della controparte contrattuale a procedura
concorsuale. L'eventuale caducazione della predetta norma, del resto,
comportera'  inevitabilmente  l'illegittimita'  derivata  delle   due
successive norme citate, le quali,  in  assenza  della  delimitazione
posta dalla norma definitoria, perderebbero ogni ragion d'essere. 
    La questione, oltreche' non manifestamente infondata, per  quanto
sin qui esposto, appare  anche  dotata  di  rilevanza  rispetto  alla
fattispecie  in  esame:  dall'applicazione  della  norma  dalla   cui
costituzionalita'  si  dubita,  invero,  questo  giudice   non   puo'
prescindere per la definizione della controversia sottoposta  al  suo
esame, non sussistendo altra ragione di nullita' rilevabile d'ufficio
del titolo negoziale della domanda, ed essendo  preclusa  alla  parte
ogni  altra  possibilita'   di   svincolarsi   legittimamente   dalla
pattuizione, stanti le restrizioni alla facolta' di recesso del socio
previste dal contratto e specificamente approvate per scritto ex art.
1341 codice civile. 
    Ne',  infine,  alcuna  preclusione  alla   proponibilita'   della
questione incidentale puo' derivare dalla natura  sommaria  del  rito
esperito dalla ricorrente,  comunque  annoverabile  tra  i  possibili
giudizi a quibus, stante l'idoneita' ad assumere efficacia omogenea a
quella del giudicato ex art.  2909  codice  civile del  provvedimento
definitorio del presente giudizio, ove non impugnato nei termini  con
proposizione di appello (arg. ex art. 702-quater codice di  procedura
civile).

 
                                 PQM 
 
    Il Tribunale di Siena, 
        - letti gli articoli  103-104  codice  di  procedura  civile,
dispone la separazione  della  causa  promossa  dalla  sig.ra  Cinzia
Batani da quella promossa dalla sig.ra Barbara Batani; 
        - definitivamente pronunciando, con riferimento alla  domanda
proposta dalla  sig.ra  Cinzia  Batani,  accertata  la  nullita'  del
contratto concluso dalla stessa ricorrente con la  Societa'  edilizia
cooperativa Colli in Chianti, condanna  la  medesima  convenuta  alla
corresponsione, in favore  della  ricorrente,  dell'importo  di  euro
38.382,04, oltre interessi al tasso legale a  far  data  dai  singoli
esborsi; 
        - letti, inoltre, gli articoli 134 Costituzione e  23,  legge
n. 1953/87,  con  riferimento  alla  domanda  proposta  dalla  sig.ra
Barbara Batani, dichiara rilevante e  non  manifestamente  infondata,
con  riferimento  all'art.   3   Costituzione,   la   questione   di'
legittimita' delle seguenti norme; 
        - art. 1, lett. d),  decreto  legislativo  n.  122/05,  nella
parte in cui, nel definire "immobili da costruire" "gli immobili  per
i quali sia stato richiesto il permesso  di  costruire  e  che  siano
ancora da edificare o la cui costruzione  non  risulti  essere  stata
ultimata versando in stadio tale da non  consentire  ancora  rilascio
del certificato di agibilita'", esclude dall'ambito applicativo della
normativa di protezione in questione i contratti di immobili soltanto
"sulla carta", per i quali, cioe', sia stato elaborato  un  progetto,
ma non sia stata ancora depositata domanda di permesso di  costruire,
nelle ipotesi in cui il mancato  ottenimento  di  tale  permesso  sia
individuato, nel corpo del  contratto,  quale  condizione  risolutiva
della stessa pattuizione; 
        - art. 6, lett. i), decreto legislativo  n.  122/05,  che  la
definizione di cui sopra presuppone, nella parte in cui impone, quale
contenuto  necessario  del  contratto  preliminare  di  immobile   da
costruire, ai sensi e per gli effetti della normativa protezionistica
de qua, l'indicazione degli estremi  del  permesso  gia'  ottenuto  o
della  domanda  di  titolo  abilitativo  gia'  presentata  presso  le
autorita'; 
        - art. 5, decreto legislativo 122/05, il quale, nel delineare
l'ambito di  operativita'  ratione  temporis  del  corpus  normativo,
individua  quale  discrimen  la  posteriorita'  della  richiesta  del
permesso di costruire o di altro  titolo  abilitativo  rispetto  alla
data di entrata in vigore del medesimo decreto (21 luglio 2005), 
        - dispone la sospensione del presente giudizio ed  ordina  la
trasmissione degli atti alla Corte costituzionale; 
        - manda alla  Cancelleria  per  la  notifica  della  presente
ordinanza alle parti e al  Presidente  del  Consiglio  dei  ministri,
nonche'  per  la  comunicazione  ai  Presidenti  del   Senato   della
Repubblica e della Camera dei deputati. 
          Siena, 23 giugno 2015 
 
                       Il Giudice: Pattonelli