N. 53 ORDINANZA (Atto di promovimento) 27 novembre 2018
Ordinanza del 27 novembre 2018 del Tribunale di Modena nel procedimento civile promosso da Braglia Christian contro Abrokwah Seth Owusu e Alhasan Mohammed Maahey. Locazioni di immobili urbani - Procedimento per convalida di sfratto - Termine per il pagamento dei canoni scaduti - Sanatoria della morosita' in sede giudiziale - Esclusione della risoluzione del contratto - Inadempimento residuo. - Legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), art. 55.(GU n.16 del 17-4-2019 )
TRIBUNALE ORDINARIO DI MODENA
Il giudice sciolta la riserva assunta all'udienza del 6 novembre
2018, ha pronunciato la seguente ordinanza;
Con l'atto introduttivo del presente giudizio per convalida di
sfratto, Christian Braglia ha allegato:
1) contratto di locazione ad uso abitativo del 6 giugno 2014,
registrato il 10 giugno 2014, stipulato con Abrokwah Seth Owusu e
Alhasan Mohammed Maahey;
2) l'inadempimento dei conduttori in relazione a: 2.1) canoni
dovuti per le mensilita' da novembre 2017 a febbraio 2018 per un
totale di euro 2.000,00; 2.2) canoni precedenti per un residuo di
euro 282,50; 2.3) mancato pagamento di oneri condominiali per euro
1.236,00.
All'udienza del 19 giugno 2018, comparso Abrokwah Seth Owusu e
accertata la regolare notifica nei confronti di Alhasan Mohammed
Maahey, e' stato concesso ai conduttori il termine ex art. 55 legge
n. 392/1978 per il pagamento di euro 2.000,00 per canoni scaduti,
previa imputazione dei pagamenti avvenuti medio tempore alle
mensilita' piu' vecchie, piu' canoni da scadere, euro 756,17 per
oneri condominiali, euro 1.374,80 a titolo di spese legali.
All'udienza del 23 ottobre 2018 l'intimante ha dichiarato la
persistenza della morosita' per euro 2.500,00 per canoni e ha
insistito per la convalida dello sfratto.
Abrokwah Seth Owusu e' comparso e ha prodotto contabili di
pagamento dei canoni per tutti i mesi da novembre 2017 a ottobre
2018, ad eccezione di marzo 2018.
All'udienza del 6 novembre 2018, l'intimante ha insistito per la
convalida in quanto la morosita' persisteva per euro 500,00 per
canone di marzo 2018, euro 282,50 a titolo di residuo su canoni
locatizi anteriori alla mensilita' di novembre 2017, euro 40,50 a
titolo di residuo sui canoni successivi in quanto il conduttore
avrebbe arbitrariamente trattenuto le spese e commissioni di bonifico
versando al proprietario euro 495,50 invece di euro 500,00, euro
1.374,80 a titolo di spese legali.
Abrokwah Seth Owusu e' comparso e ha prodotto contabile di
pagamento per il mese di marzo 2018.
L'intimante ha comunque insistito per la convalida dello sfratto.
Parte intimata non ha rispettato il termine ex art. 55 legge n.
392/1978, sia dal punto di vista temporale, sia dal punto di vista
dell'entita' complessiva della somma da saldare.
Parte intimante, al 6 novembre 2018, si duole del mancato
pagamento di canoni per euro 322,50 e della mancata refusione delle
spese legali per euro 1.374,80.
La norma che il Tribunale e' chiamato ad applicare e' l'art. 55
legge n. 392/1978, ove si prevede:
La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli
oneri di cui all'art. 5 puo' essere sanata in sede giudiziale per non
piu' di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla
prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per
gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli
interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal
giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a
comprovate, condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare
un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla
scadenza del termine assegnato.
La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte
complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al
secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi
per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni
economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto
e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficolta'.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
risoluzione del contratto.
La giurisprudenza di legittimita' e' costante nell'interpretare
la norma nel senso per cui «il comportamento del conduttore sanante
la morosita' deve consistere nell'estinzione di tutto quanto dovuto
per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del
termine di grazia, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile
di nuova verifica sotto il profilo della gravita'. Il giudice non ha
infatti il potere di valutare se il superamento, ancorche' esiguo,
del suddetto termine di grazia concesso al conduttore per sanare la
morosita' costituisca inadempimento grave, ne' se il ritardo dipenda
dal debitore o da un terzo di cui egli si sia avvalso per adempiere
[...] perche' il giudice ha soltanto la possibilita' di fissare il
termine entro il limite minimo e massimo stabilito dal legislatore»
(tra le tante, Cassazione, sentenza n. 5540/2012).
Tale interpretazione e' confortata dal tenore letterale della
norma, in particolare nell'inciso secondo cui la risoluzione del
contratto e' esclusa solo in caso di «pagamento», parola il cui
significato allude in maniera univoca all'atto solutorio, volto a
estinguere il debito in base al valore nominale espresso nell'atto di
intimazione.
Sgombra ogni dubbio la precisazione successiva «nei termini di
cui ai commi precedenti»: solo la prova di aver versato «l'importo
dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati
sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese
processuali liquidate in tale sede dal giudice [...] esclude la
risoluzione del contratto».
Il Tribunale e' consapevole che:
1) l'art. 663 comma III codice di procedura civile subordina
la convalida, quando lo sfratto e' stato intimato per mancato
pagamento del canone, all'attestazione in giudizio del locatore o del
suo procuratore che la morosita' persiste;
2) l'art. 5 legge n. 392/1978 indica quale motivo di
risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo il mancato
pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza;
3) l'art. 55 della medesima legge costituisce una norma
eccezionale che neutralizza le conseguenze del principio per cui, una
volta che il creditore abbia chiesto la risoluzione del contratto, il
debitore inadempiente «non puo' piu' adempiere la propria
obbligazione» (art. 1453 comma III codice civile).
La rigidita' del meccanismo introdotto dalla concessione del
termine ex art. 55, ben descritto dalla giurisprudenza di
legittimita', pare costituire una sorta di compensazione per il
sacrificio, normalmente non contemplato, dell'interesse del
creditore, che abbia chiesto la risoluzione, al venir meno del
rapporto contrattuale.
Non puo' sottacersi, pero', che il gia' menzionato art. 5
introduce una qualificazione legale della «non scarsa importanza»
dell'adempimento, precludendo la valutazione ex art. 1455 codice
civile del giudice in senso obiettivamente favorevole al locatore, se
si considera che e' sufficiente il ritardo di venti giorni nel
pagamento di un solo canone.
Questa definizione dell'equilibrio tra gli interessi contrapposti
si prolunga inalterata dal 1978 al giorno d'oggi. Nei quaranta anni
di vigenza delle due norme menzionate il contesto sociale ed
economico ha subito mutamenti che difficilmente il legislatore del
1978 avrebbe potuto immaginare. La crisi del settore produttivo e i
tentativi di porre rimedio a questa crisi hanno determinato una
maggiore instabilita' dei rapporti di lavoro, la cui remunerazione
appare, per chi non sia titolare di altre fonti di reddito, l'unica
via per ottenere la provvista per pagare i canoni di locazione. I
fenomeni migratori hanno ampliato le categorie di persone bisognose
di alloggio e, al tempo stesso, esposte alla difficolta' di trovare
le risorse economiche per adempiere alle proprie obbligazioni.
Sotto questo profilo, l'impermeabilita' letterale e semantica
dell'art. 55 legge citata confligge con la riflessione giuridica,
ormai giunta a compimento, in ordine alla clausola di buona fede in
senso obiettivo quale fonte di obblighi di considerazione
dell'interesse della controparte, nei limiti dell'apprezzabile
sacrificio, in ogni fase, anche quella patologica, del rapporto
obbligatorio.
Sul punto, anche per l'autorevolezza dell'estensore, basti
menzionare, in termini generali, la pronuncia n. 21255/2013 della
Corte di cassazione, in cui si chiarisce che «il rapporto
obbligatorio precede e segue l'integrazione della vicenda negoziale -
intesa nella sua duplice dimensione di fatto storico e di fattispecie
programmatica - ed e' integrato nella sua piu' intima essenza da
doveri di comportamento che [...] appaiono piuttosto funzionali a
governare secondo buona fede i differenti aspetti della complessa
vicenda interpersonale dipanatasi tra le parti, cosi' operando nella
(diversa e piu' ampia) logica del rapporto e della (complessita'
della) fattispecie».
Questi doveri di comportamento condizionano, piu' in particolare,
anche l'esercizio dei diritti potestativi, dal momento che «anche in
presenza di clausola risolutiva espressa, i contraenti sono tenuti a
rispettare il principio generale della buona fede ed il divieto di
abuso del diritto, preservando l'uno gli interessi dell'altro. Il
potere di risolvere di diritto il contratto avvalendosi della
clausola risolutiva espressa, in particolare, e' necessariamente
governato dal principio di buona fede, da tempo individuato dagli
interpreti sulla base del dettato normativo (art. 1175, 1375, 1356,
1366, 1371, codice civile, ecc.) come direttiva fondamentale per
valutare l'agire dei privati e come concretizzazione delle regole di
azione per i contraenti in ogni fase del rapporto (precontrattuale,
di conclusione e di esecuzione del contratto). Il principio di buona
fede si pone allora, nell'ambito della fattispecie dell'art. 1456
codice civile, come canone di valutazione sia dell'esistenza
dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del
potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne
l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad essa (ad esempio
escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non
riceveranno tutela dall'ordinamento)» (Cassazione, sentenza n.
23868/2015).
Gia' da tempo, la S.C. aveva peraltro affermato che «il principio
di buona fede (intesa, questa, nel senso sopra chiarito come
requisito della condotta) costituisce ad un tempo criterio di
valutazione e limite anche del comportamento discrezionale del
contraente dalla cui volonta' dipende (in parte) l'avveramento della
condizione», in quanto e' «proprio l'elemento potestativo quello in
relazione al quale il dovere di comportarsi secondo buona fede ha
piu' ragion d'essere, perche' e' con riguardo a quell'elemento che la
discrezionalita' contrattualmente attribuita alla parte deve essere
esercitata nel quadro del principio cardine di correttezza» (SS.UU.,
sentenza n. 18450/2005).
Dal punto di vista processuale, la Corte di cassazione, a partire
da SS.UU. n. 23726/2007, e' costante nell'affermare due principi:
«a) la regola di correttezza e buona fede, che specifica
all'interno del rapporto obbligatorio la necessita' di soddisfare gli
"inderogabili doveri di solidarieta'", il cui adempimento e'
richiesto dall'art. 2 Costituzione, regola che viene violata quando
il creditore aggravi ingiustificatamente la posizione del debitore;
b) la garanzia del processo giusto e di durata ragionevole di cui al
novellato art. 111 Costituzione, la quale esclude, innanzi tutto, che
possa ritenersi "giusto" il processo che costituisca esercizio
dell'azione in forme eccedenti, o devianti, rispetto alla tutela
dell'interesse sostanziale, che segna il limite, oltreche' la ragione
dell'attribuzione, al suo titolare, della potestas agendi»
(Cassazione, sentenza n. 4228/2015, ove pure si scrive che l'art. 24
Costituzione «tutelando il diritto di azione non esclude certamente
che la legge possa richiedere, nelle controversie meramente
patrimoniali, che per giustificare l'accesso al giudice il valore
economico della pretesa debba superare una soglia minima di
rilevanza, innanzi tutto economica e, quindi, anche giuridica»).
Se e' vero che (solo) il pagamento nei termini indicati dall'art.
55 comma II legge citata esclude la risoluzione, cio' significa che,
in sede di udienza successiva alla concessione dei termine cd «di
grazia», il giudice non potra' valutare se e in che misura:
1) per il peculiare atteggiarsi del caso concreto, anche
nella fase patologica del rapporto, sussista un dovere del locatore
di considerare l'interesse del conduttore nei limiti
dell'apprezzabile sacrificio del proprio;
2) l'inadempimento del conduttore, per come allegato in atto
di intimazione e per come risultante all'udienza successiva alla
concessione del termine ex art. 55 comma II legge citata, abbia
inciso e incida nella sfera giuridica del locatore;
3) il pagamento del conduttore, in ipotesi incompleto, a
seguito della concessione del termine, abbia eroso il debito
complessivo;
4) l'esistenza di pregresse morosita', in ipotesi sanate,
anche tramite il necessario ricorso del locatore all'assistenza di un
legale, abbia contraddistinto la vita del rapporto;
5) conclusivamente, la richiesta di convalida di sfratto
integri una modalita' di esercizio del diritto di azione eccedente o
deviante rispetto alla tutela dell'interesse sostanziale, o, peggio,
in assenza di qualsiasi interesse sostanziale da tutelare.
Se i doveri sostanziali di comportamento e la cd «buona fede
processuale», delineati dalla giurisprudenza di legittimita', si
fondano sul principio di solidarieta' espresso dall'art. 2 della
Costituzione, non vi e' ragione di ritenere che l'eccezionalita' del
cd «subprocedimento di sanatoria» di cui all'art. 55 legge n.
392/1978 lo renda immune dal vaglio di compatibilita' con questo e
altri valori espressi dalla Carta costituzionale.
I nodi critici sono due, entrambi presenti nella fattispecie per
cui e' causa.
1) il conduttore non paga le spese processuali;
2) il conduttore paga quasi del tutto la somma dovuta per
canoni (oppure oneri accessori).
Per quanto riguarda il primo aspetto, il Tribunale ritiene che
sia astrattamente configurabile un dovere «di solidarieta'» del
locatore di considerare l'interesse del conduttore alla prosecuzione
del rapporto contrattuale ove il debito per canoni/oneri sia stato
colmato a seguito della concessione del termine ex art. 55 comma II
legge citata, ma residui il pagamento delle spese legali. I
presupposti di questo dovere sono evidenti: la condizioni di
difficolta' economica del conduttore; la natura del suo interesse
abitativo, il cui fondamento costituzionale non puo' passare in
secondo piano.
Per altro verso, anche ammettendo che la mancata rifusione delle
spese processuali integri un sacrificio apprezzabile (infatti, se
dovessero rimanere a carico del locatore, i costi del processo
«giusto», cioe' sorretto dall'esistenza di un interesse sostanziale
da tutelare, rimarrebbero a carico della parte che aveva ragione),
tale sacrificio non e' mai attuale all'udienza successiva alla
concessione del termine ex art. 55 comma II legge citata, perche' le
spese ben potrebbero essere rifuse una volta definitasi la procedura
(come accade, per esempio, in caso di pagamento della somma ingiunta
in corso di giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in cui le
spese di lite, a fronte di una pronuncia di revoca del decreto
ingiuntivo, di regola sono poste a carico dell'opponente, nei cui
confronti potranno essere recuperate in seguito).
Si tratta, a ben vedere, dell'unica ipotesi in cui l'obbligo di
pagare le spese processuali per la parte virtualmente soccombente
sorge prima delle definizione del processo, dal momento che, per
l'inosservanza di tale obbligo, e' prevista una sanzione, che
consiste, con un notevole salto logico, nella reale soccombenza.
Del resto, la norma non consente, in caso di mancato pagamento
delle spese processuali a seguito della concessione del termine ex
art. 55 comma II legge citata, ne' di «escludere la risoluzione», con
condanna dell'intimante al loro pagamento, ne' di mutare il rito per
verificare in che misura il mancato pagamento, se protrattosi, abbia
inciso sull'economia complessiva del rapporto.
L'apprezzabile sforzo di evitare una pronuncia che obblighi il
conduttore al rilascio dell'immobile per il mancato pagamento di una
somma (a tutto voler concedere) solo indirettamente collegata al
rapporto di locazione e' stato di recente tradotto in termini
operativi dal protocollo del Tribunale di Bologna per il procedimenti
per convalida di sfratto (aggiornamento 2017, punto 14), ove e' stato
previsto che, se il conduttore intimato, in prima udienza, paga o
dimostra di aver pagato, dopo la notifica dell'atto introduttivo,
l'intero debito per canoni/oneri, ma non le spese, il giudice, se
richiesto, «dichiarera' cessata la materia del contendere e
condannera' l'intimato al pagamento delle spese processuali con
ordinanza avente valore di sentenza».
Ad avviso del Tribunale, una pronuncia che obblighi al rilascio
diventa tanto piu' aspra ove il conduttore, nonostante le sue
condizioni di difficolta' economica, abbia recuperato le somme
(spesso ingenti, tenuto conto della situazione reddituale) per pagare
i canoni dopo la concessione del termine ex art. 55 comma II legge
citata, ripristinando, seppure faticosamente, l'equilibrio
contrattuale, mediante la soddisfazione, seppure tardiva,
dell'interesse economico che aveva mosso il locatore alla stipula del
contratto.
La differenza tra cio' che e' necessario per soddisfare
l'interesse del locatore (estinguere il debito per canoni/oneri) e
cio' che e' necessario per «escludere la risoluzione», per quanto in
origine spiegabile con la forzata abdicazione all'interesse alla
caducazione del rapporto, appare oggi, per le motivazioni sopra
esposte, nella misura in cui consente al locatore di chiedere e
ottenere, comunque e in ogni caso, la convalida:
1) eccedente l'interesse sostanziale del locatore dedotto in
contratto, che dovrebbe costituire l'oggetto della tutela
giurisdizionale;
2) connotata da un'ingiustificabile valenza di emenda per il
conduttore, che contraddice il riconoscimento della condizione di
difficolta' economica da cui ha avuto origine il mancato pagamento
dei canoni;
3) mortificante lo sforzo del conduttore che, pur essendo
riuscito, nonostante le sue condizioni di difficolta' economica, a
recuperare la somma necessaria per pagare il debito per canoni/oneri
(per esempio, destinando i primi stipendi di un nuovo lavoro, oppure
vendendo beni di proprieta'), sarebbe destinatario di una pronuncia
identica a quella che ci sarebbe stata qualora tale sforzo non fosse
stato profuso;
4) decisiva ai fini di una pronuncia che incide sul diritto
all'abitazione di persone per cui e' facile immaginare l'assenza di
alternative valide.
Si potrebbe obiettare che queste considerazioni tengono conto
dell'interesse solo di una delle parti e che, specie per chi tragga
dal rapporto di locazione la propria unica fonte di reddito, la non
fisiologica esecuzione del contratto, unita al pericolo di dover
sostenere il costo delle spese processuali, costituisca di per se' un
sacrificio apprezzabile.
A tale obiezione potrebbe replicarsi che la norma impedisce di
valutare ogni aspetto della specifica situazione all'esame del
Tribunale, perche' e' evidente che la valutazione dell'interesse del
conduttore dovrebbe essere necessariamente compiuta in chiave
comparativa con l'interesse del locatore. La valutazione comparativa
potrebbe avere esito diverso a seconda, per esempio, che il locatore
abbia o non abbia fonti di reddito alternative; ancor prima, non
avrebbe ragione di essere effettuata se l'interesse economico del
locatore non abbia avuto una pur tardiva soddisfazione.
Per quanto riguarda il secondo aspetto, il Tribunale ritiene che
la risoluzione del contratto, imposta dall'art. 55 comma V legge
citata anche in un'ipotesi in cui il debito per canoni (nel caso di
specie, anche oneri) si sia ridotto in misura quasi totale dopo la
concessione del termine ex art. 55 comma II legge citata, presenti
gli stessi aspetti critici della risoluzione del contratto
nell'ipotesi della soddisfazione integrale con residuo delle spese
processuali.
Infatti, il giudice non puo' comparare l'entita' del sacrificio
dell'interesse economico del locatore fondato sul contratto (che ben
puo' essere inesistente o marginale) con l'entita' del sacrificio
dell'interesse di natura personale del conduttore in condizioni di
difficolta' economica e da qui trarre la convinzione di un esercizio
della tutela giurisdizionale, predisposta dal procedimento per
convalida di sfratto, eccedente la tutela dell'interesse
dell'intimante, in quanto piegata alla soddisfazione di un esigenza
diversa, per quanto umanamente comprensibile, scaturita dal venir
meno della fiducia personale.
Inoltre, il trattamento giuridico di chi non abbia pagato la
somma individuata in sede di concessione del termine ex art. 55 comma
II legge citata in misura tale da incidere in concreto sull'interesse
economico del locatore (o, almeno, in misura tale da far ritenere il
sacrificio dell'interesse economico del locatore non bilanciabile dal
sacrificio dell'interesse abitativo cui conduce la convalida dello
sfratto), sarebbe analogo al trattamento giuridico di chi non abbia
pagato la somma individuata in sede di concessione del termine ex
art. 55 comma II legge citata in misura tale da non incidere in
concreto sull'interesse economico del locatore (o, almeno, in misura
tale da far ritenere il sacrificio dell'interesse economico del
locatore bilanciabile dal sacrificio dell'interesse abitativo cui
conduce la convalida dello sfratto dallo sforzo del conduttore che,
in condizione di difficolta' economica, e' riuscito a trovare risorse
nell'intento di evitarla).
La rigidita' del meccanismo previsto dall'art. 55 legge citata
pare peraltro collidere con la possibilita', pure contemplata dalla
norma, per cui la morosita' puo' essere sanata per non piu' di tre
volte nel corso di un quadriennio.
Infatti, se e' vero che la morosita' attuale puo' essere indice
della probabile verificazione di altre in futuro, e' altresi' vero
che la norma prefigura una pluralita' di situazioni critiche per la
vita del rapporto e, sotto questo profilo, l'interesse a scongiurare
tale pericolo, che si intravede nell'insistenza per la convalida
dello sfratto a fronte di un debito residuo - di per se', o alla luce
della valutazione delle posizioni contrapposte delle parti - poco
significativo, sottende una, seppure comprensibile, volonta' di
«fuga» dal rapporto che la norma, per altro verso, non consente per
il sol fatto che il conduttore per piu' volte si trovi in condizioni
economiche tali da rendergli difficile il regolare pagamento dei
canoni.
Ancora una volta, l'alternativa tra non risolvere il contratto
nel caso in cui l'intera somma sia versata e risolverlo nel caso in
cui il versamento non integrale e non tempestivo non comporti per il
locatore un sacrificio intollerabile pare rispondere a un criterio
puramente formale se non addirittura simbolico, secondo una logica
che contraddice il diritto vivente e i valori costituzionali che ne
orientano l'evoluzione.
La norma, cosi come nel caso di mancato pagamento delle spese
processuali, pone peraltro un'alternativa secca, senza lasciare
spazio a mutamenti del rito per verificare, in un giudizio a
cognizione piena, la reale incidenza del debito residuo nell'economia
complessiva del rapporto.
A cio' si aggiunga che l'art. 56 comma II legge citata, ai fini
del rilascio, detta una disciplina piu' severa per il conduttore che
non abbia provveduto al pagamento nel termine assegnato (anche in
questo caso, senza operare nessuna distinzione all'interno del
«mancato pagamento») rispetto all'ipotesi generale di cui all'art. 56
comma I legge citata.
Il Tribunale e' consapevole che la Consulta si e' gia'
pronunciata sulla legittimita' costituzionale dell'art. 55 legge
citata:
1) con ordinanza n. 315/1986, in cui la questione posta, in
epoca risalente, riguardava aspetti diversi, afferenti
all'impossibilita' per il conduttore di chiedere il termine ex art.
55 comma II legge citata anche nell'ulteriore corso del procedimento
ovvero per il giudice di concederlo in sede di ordinanza di rilascio
ex art. 665 codice di procedura civile;
2) con sentenza n. 2/1992, in cui la Consulta ha escluso
l'irragionevolezza dell'art. 55 nell'interpretazione fornita dalla
Corte di Cassazione, secondo cui la richiesta del cd termine ex art.
55 comma II legge citata puo' essere formulata solo in sede di
procedimento speciale di convalida di sfratto e non in un ordinario
giudizio a cognizione piena instaurato dal locatore per ottenere la
risoluzione del contratto;
3) con ordinanza n. 410/2001, in cui e' stata affrontata la
non irragionevole discriminazione di disciplina tra locazioni ad uso
abitativo e locazioni ad uso non abitativo circa la possibilita' di
chiedere il termine ex art. 55 comma II legge citata.
Nondimeno, il Tribunale ritiene che i profili qui sollevati siano
diversi, anche alla luce del mutamento della cornice storica,
economica e sociale, per cui ha ragione di porsi il dubbio in ordine
al se la contropartita alla deroga all'art. 1453 comma III codice
civile, che consiste nella possibilita' per il locatore di
utilizzare, in sede di procedimento per convalida di sfratto, un
meccanismo rigido sia dal punto di vista dell'onere imposto al
locatore (pagamento di tutto il debito per canoni e oneri), sia dal
punto di vista temporale (un pagamento effettuato all'ottantanovesimo
giorno escluderebbe la risoluzione, un pagamento effettuato al
novantunesimo giorno no, senza verificare se cio' sia dipeso o meno
da comportamenti del conduttore ispirati a buona fede), sia dal punto
di vista della regolazione delle spese processuali, singolarmente da
pagare prima della definizione del processo, resista all'esame del
tempo e delle, ormai compiute, riflessioni giurisprudenziali che, per
un verso, muovono dal dovere di solidarieta' per integrare il
contenuto del rapporto obbligatorio al contempo evitando che la
tutela giurisdizionale consenta di approdare a un equilibrio
inaccettabile degli interessi in gioco e che, per un altro,
attribuiscono rilievo centrale al concreto modo di atteggiarsi del
rapporto tra le parti, anche nei suoi risvolti patologici, per
individuare risposte di giustizia calibrate sulla diversita' delle
situazioni.
Se, come e' stato osservato dalla consulta nella sentenza n.
2/1992, la ratio della legge n. 392/1978 e' di «conservare
continuita' al rapporto di locazione», appare difficilmente
giustificabile, nel presente contesto storico, alla luce dei
menzionati principi costituzionali, che tale continuita' sia
pregiudicata in tutte le ipotesi in cui non sia accertato, se del
caso tramite un processo a cognizione piena, la reale incidenza
dell'inosservanza, quantitativa e/o temporale, del cd termine di
«grazia» sull'equilibrio del rapporto.
Tanto premesso, occorre sospendere la causa promossa da Christian
Braglia, promuovendo, nell'ambito della stessa, questione incidentale
di legittimita' costituzionale.
Tale questione, stante quanto fin qui esposto, ha ad oggetto
l'art. 55 legge n. 392/1978 nella parte in cui, prevedendo che «il
pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
risoluzione del contratto», non comprende, tra i casi di esclusione
della risoluzione in sede di procedimento per convalida di sfratto,
ove al conduttore sia stato concesso il termine previsto dal medesimo
articolo per le sue condizioni di difficolta' economica:
1) l'ipotesi in cui residui il pagamento delle spese
processuali;
2) ogni altra ipotesi in cui, al momento della decisione, la
caducazione del rapporto contrattuale, tenuto conto dell'entita' del
debito residuo per canoni scaduti, oneri accessori o interessi, avuto
riguardo alle reciproche posizioni delle parti, determini un
sacrificio sproporzionato dell'interesse abitativo del conduttore.
Rispetto a tale norma, non essendo praticabile, per i motivi
suesposti, un'interpretazione adeguatrice o estensiva, si pone un
dubbio - a parere del Tribunale, non manifestamente infondato - di
conformita' rispetto:
1) al parametro costituito dal dovere di solidarieta'
politica, economica e sociale ex art. 2 Costituzione, che
costituisce, come la giurisprudenza di legittimita' ha ripetutamente
argomentato, il fondamento della clausola generale di buona fede in
senso obiettivo, che impone alla parte del rapporto obbligatorio, in
ogni sua fase, di considerare l'interesse della controparte nei
limiti dell'apprezzabile sacrificio del proprio, in quanto non
consente al giudice di valutare l'entita' di questi interessi e di
questi sacrifici, imponendogli la pronuncia di risoluzione in sede
sommaria anche nelle ipotesi in cui, a fronte della (sicura e
attuale, salvo prova contraria) compromissione dell'interesse
abitativo del conduttore, non sia chiaro se il debito residuo per
canoni/oneri condominiali incida in misura rilevante nella sfera
giuridica del locatore ovvero nelle ipotesi in cui, a fronte della
(sicura e attuale, salvo prova contraria) compromissione
dell'interesse abitativo del conduttore, il mancato pagamento delle
spese processuali, che il locatore potrebbe comunque ottenere in
seguito in forza del provvedimento definitorio del giudizio,
rappresenti una mera eventualita';
2) al parametro costituito dall'art. 3, comma 2 Costituzione,
inteso come ragionevolezza, che esclude il trattamento analogo di
situazioni differenti, quali, nella specie, devono essere ritenute:
2.1) la condizione del conduttore cui sia stato concesso il termine
ex art. 55 comma II legge citata e che non abbia pagato il debito per
canoni e oneri in misura tale da incidere in maniera rilevante nella
sfera patrimoniale del locatore; 2.2) Ia condizione del conduttore
cui sia stato concesso il termine ex art. 55 comma II legge citata e
che non abbia pagato il debito per canoni e oneri senza incidere in
maniera rilevante nella sfera patrimoniale del locatore; infatti, in
entrambi i casi, l'art. 55 comma V legge citata impone la risoluzione
del contratto, precludendo al giudice la valutazione comparativa
degli interessi contrapposti;
3) ancora, al parametro costituito dall'art. 3, comma 2
Costituzione, inteso come ragionevolezza, che esclude il trattamento
analogo di situazioni differenti, quali, nella specie, devono essere
ritenute: 3.1) la condizione del conduttore cui sia stato concesso il
termine ex art. 55 comma II legge citata e che non abbia pagato iI
debito per canoni e le spese processuali; 3.2) la condizione del
conduttore cui sia stato concesso il termine ex art. 55 comma
II legge citata e che abbia pagato il debito per canoni e oneri ma
non le spese processuali; infatti, in entrambi i casi, l'art. 55
comma V legge citata impone la risoluzione del contratto;
4) al parametro costituito dal principio del «giusto
processo» di cui all'art. 111 Costituzione, inteso come presidio
contro l'esercizio dell'azione in forme eccedenti, o devianti,
rispetto alla tutela dell'interesse sostanziale, come chiarito dalla
giurisprudenza di legittimita', in quanto la norma impone la
risoluzione del contratto, cioe' la compromissione dell'interesse
abitativo del conduttore, anche nei casi in cui, a fronte di un suo
obiettivo sforzo, date le condizioni di difficolta', la lesione
dell'interesse economico del locatore, identificata dalla differenza
tra quanto determinato in sede di concessione del termine ex art. 55
comma II legge citata e quanto pagato dal conduttore, sia tollerabile
nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, avuto riguardo alle
condizioni delle parti, oppure soltanto eventuale, come nel caso
delle spese processuali.
La questione, oltreche' non manifestamente infondata, per quanto
fin qui esposto, appare anche dotata di rilevanza rispetto alla
fattispecie in esame: dall'applicazione della norma, dalla cui
costituzionalita' si dubita, il Tribunale non puo' prescindere per la
definizione della controversia sottoposta al suo esame, in cui la
risoluzione del contratto dovrebbe essere pronunciata - a fronte di
un progressivo e significativo recupero dell'esposizione debitoria
dell'intimato nel corso del 2018, tale da far residuare ad oggi un
debito di euro 322,50 (meno di un decimo del debito allegato
nell'atto di intimazione), cifra che di per se', in assenza di
approfondimenti meritevoli di cognizione piena, ferma restando la sua
spettanza, non pare in grado di incidere nella sfera patrimoniale del
locatore in misura sufficiente per giustificare il sacrificio
dell'interesse abitativo del conduttore in difficolta' economica -
per la mera non corrispondenza tra la somma individuata quale debito
per canoni/oneri accessori in sede di concessione del termine ex art.
55 comma II legge citata e quella pagata in concreto dal conduttore,
oltre che per il mancato pagamento delle spese processuali allora
liquidate.
Si osserva, ancora una volta, che dopo il periodo critico tra
fine 2017 e inizio 2018, l'intimato ha pagato tutti i mesi del 2018
(salva la questione degli euro 4,50 delle commissioni di bonifico e
gli euro 282,50 di arretrati per le mensilita' anteriori a novembre
2017). Cio' per cui dovrebbe essere sacrificato il suo interesse
abitativo, in sostanza, e' il ritardo nel saldare dicembre 2017 e
gennaio 2018 (pagamento del 19 ottobre 2018, per la verosimile
necessita' di trovare una somma piu' consistente, ulteriore al
pagamento dei canoni per gli altri mesi del 2018) e marzo 2018
(pagamento del 6 novembre 2018, verosimilmente per una dimenticanza,
tenuto conto che, in teoria, l'intimato avrebbe potuto imputare i
precedenti pagamenti a partire, appunto, da marzo 2018 e, a quel
punto, al 23 ottobre 2018, sarebbe residuata solo la mensilita' di
ottobre 2018, con un ritardo di soli ventidue giorni).
Se alla logica asimmetrica e perentoria della grazia si
sostituisce la logica mite, paritetica e costituzionalmente fondata
della solidarieta', il risultato cui si perviene, nel caso di specie,
attraverso la pronuncia di risoluzione imposta dalla norma appare
tale da incidere in misura ingiustificata sull'interesse, natura
personale, all'abitazione dell'intimato.
Ad avviso del Tribunale, l'auspicata scissione tra «sanatoria
della morosita'» ed «esclusione della risoluzione del contratto» non
dovrebbe avere ricadute sul tenore letterale dell'art. 55 comma I
legge citata, nel senso che, ferma restando la spettanza di tutti i
crediti il cui titolo e' costituito dal contratto di locazione a uso
abitativo, la liquidazione «anticipata» delle spese processuali in
sede di concessione del termine di cui all'art. 55 comma II legge
citata potrebbe comunque essere opportuna per agevolare l'estinzione
del giudizio prevenendo ragioni ulteriori di contenzioso.
Infine, nessuna preclusione alla proponibilita' della questione
incidentale puo' derivare dalla natura sommaria del rito esperito
dalla ricorrente, comunque annoverabile tra i possibili giudizi a
quibus, stante l'idoneita' ad assumere efficacia omogenea a quella
del giudicato ex art. 2909 codice civile del provvedimento
definitorio del presente giudizio.
P.Q.M.
1) letti gli articoli 134 Costituzione e 23, legge n. 87/1953,
con riferimento alla domanda proposta da Christian Braglia, dichiara
rilevante e non manifestamente infondata, con riferimento agli
articoli 2, 3, 111 Costituzione, la questione di legittimita' della
seguente norma:
art. 55 legge n. 392/1978, nella parte in cui, prevedendo che
«il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
risoluzione del contratto», non comprende, tra i casi di esclusione
della risoluzione in sede di procedimento per convalida di sfratto,
ove al conduttore sia stato concesso il termine previsto dal medesimo
articolo per le sue condizioni di difficolta' economica, l'ipotesi in
cui residui il pagamento delle spese processuali e ogni altra ipotesi
in cui, al momento della decisione, la caducazione del rapporto
contrattuale, tenuto conto dell'entita' del debito residuo per canoni
scaduti, oneri accessori o interessi, avuto riguardo alle reciproche
posizioni delle parti, determini un sacrificio sproporzionato
dell'interesse abitativo del conduttore;
2) dispone la sospensione del presente giudizio ed ordina la
trasmissione degli atti alla Corte costituzionale;
3) manda alla cancelleria per la notifica della presente
ordinanza alle parti e al Presidente del Consiglio dei ministri,
nonche' per la comunicazione ai Presidenti del Senato della
Repubblica e della Camera dei deputati.
Modena, 27 novembre 2018
Il Giudice: Siracusano